樓市熾熱 政府突推新招 印花稅劃一15%
[28Hse 三地產焦點 第八十九期 2016年11月23日] 世事難料，政府突然於11月4日宣布「加辣」，把住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%，取代現行的雙倍印花稅率，並於翌日正式生效，而首次置業的香港永久居民可獲豁免。
事實上，不少市民生活都被受高樓價困擾，再加上早前政府公布的數據，反映出投資者主導市場，相信政府此舉是為了遏抑投資者的需求。新稅制的實施，大大提高投資者的入市成本，有望阻止了投資者入市的意慾。
究竟這個被視為「歷來最辣」的樓市辣招有幾辣？住宅買賣印花稅大幅提高至15%，即是話如果買家購買一個$200萬的單位，由原先需繳交的$3萬印花稅，大幅增至現時的$30萬，兩者相差足足$27萬，成本大幅上升。
對於上述的新措施，市場有不少聲音質疑措施「過辣」，認為會對樓市成交量及樓價造成影響，未來或會造成樓市失衡。另有大量網民支持政府「加辣」，能夠打擊炒家，覺得此措施可讓市民安居樂業。
「過辣」的定義人人不同，投資者、地產代理及銀行按揭等相關行業的人士會覺得辣；而有意置業的買家則覺得不辣。對海外買家而言，新措施的實施更是一個惡夢，因為非香港居民購入單位，須額外付15%的買家印花稅(BSD)，換言之，他們須合共繳付高達30%的稅款。
筆者相信新措施的出現，影響最大的必然是二手市場，因為發展商會為一手新盤提供優惠折扣，如長實新盤君柏率先推出新優惠抵消「辣招」，包括「代繳成交金額 15%從價印花稅」以及「代繳成交金額 10.5%從價印花稅」優惠。
再者，相信其他新盤亦會依樣畫葫蘆，採取同類型的折扣優惠，故此新措施對一手市場影響不大。然而，二手市場由於優惠有限，相信短期內部分業主或會減價，或會封盤看後市，預計短期內樓市成交量下跌，及將會呈膠着狀態。
綜合市場資料，筆者會偏向認同政府是次的「加辣」，因為近日樓市熾熱，頻頻錄得破頂成交，政府如果不適時適度地出手干預，樓市的升勢有可能會一發不可收拾，首次置業人士更難負擔，更難上車。
但不得不留意的是新措施理應可阻止投資者及海外買家入市，但套用於香港的樓市，反之有機會洐生購買力將流向一手市場的情況，甚至他們轉為投資不受「辣招」影響的工商舖及車位。新近於本網頁中，都見到有不少屋苑分拆車位出售，估計將會有更多投資者入市，成交量有上升的趨勢。
當然，新措施實行不久，我們難以見到實際的影響，未知是真的會成功阻止樓市的升勢，還是只是「無牙老虎」。如果現階段有意買樓的市民，筆者呼籲大家必須格外小心，以免捲入樓市的泡沫。
CCL
中原城市領先指數(CCL)新報143.95（反映2016/11/07至2016/11/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.32%，而較上年同期上升2.00%。
本周4個分區中，升幅最多的是九龍區，按周上升1.68%，新報143.94，較上年同期上升3.84%。而港島區最新錄得155.25，按周上升1.06%，較上年同期上升1.40%。而新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅，分別錄得149.49及127.59，按周分別下跌2.46%及0.22%，而較上年同期上升1.50%及1.53%。
上周成交個案
-- 鑽石山龍蟠苑2房 $478萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示，新近錄得鑽石山龍蟠苑成交，單位為E座中層14室，實用面積426平方呎，座向西北享開揚市景，單位原叫價$488萬，後減價$10萬至$478萬(自由市場價)易手，實用面積平均呎價$11,221，屬市價水平。
-- 屯門豫豐花園低層戶 $350萬獲承接 --
祥益地產營業副董事胡志偉表示，日前促成屯門豫豐花園7座低層H室成交，實用面積361平方呎，2房1廳，日前獲區內首置客以$350萬承接，實用面積平均呎價$9,695，屬市場價成交。
-- 馬鞍山迎濤灣向南戶 $578萬易主--
世紀21奇豐物業市中心分行經理趙詠欣表示，新近錄得馬鞍山迎濤灣A座高層D室成交，實用面積506平方呎，座向南面享開揚景，以$578萬獲承接，實用面積平均呎價$11,423，創該屋苑成交呎價近一年新高。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $356萬售出--
祥益地產分行主管陳秀春表示，日前促成屯門居屋兆畦苑B座中層12室成交，實用面積443平方呎，附新淨裝修，日前獲一名區內首置客以$356萬 (自由市場價)購入，實用面積平均呎價$8,036，屬於市場價成交。
新盤動向
-- 長實荃灣西項目命為海之戀 --
由長實發展的荃灣西站5區灣畔項目，正式命名為海之戀，分2期發展，包括第3期及3A期，合共提供2,406伙，預計關鍵日期2018年9月30日，仍然等批預售樓花同意書。
當中，項目第3期涉及970伙，包括160伙1房、328伙2房、443伙3房及39伙4房，實用面積由370至1,149平方呎不等。
-- 馬頭角喜築加推22伙周六售 --
麗新旗下的馬頭角喜築，加推第3張價單，涉及22伙單位，均為1房戶，實用面積333至377平方呎，價單定價$641.5萬至$757.9萬，價單呎價$18,353至$20,168，單位將於周六（26日）發售。
三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。
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