居屋銀主盤開價千萬轟動全城
[28Hse 三地產焦點 第一百二十三期 2017年7月19日] 以「瘋狂」形容香港樓市，相信不少港人不會反對，而且絕不陌生。樓市瘋癲下，奇聞特別多，是次有銀主盤叫價較一般二手盤進取，叫價過千萬。若成功以此價成交，將刷新全港居屋新高價錢紀錄，堪稱「居屋王」。
以上的單位為筲箕灣居屋東旭苑C座高層5室，實用面積650平方呎，3房間隔，自由市場開價$1,100萬，實用平均呎價$16,923；而第二市場（未補地價）叫價$750萬，實用平均呎價$11,538。
根據土地註冊處資料顯示，原業主於2015年7月以綠表資格聯名以$668萬買入單位，付了5%首期（即$33.4萬），並向恒生銀行承造樓價95%按揭，即$634.6萬，但今年斷供單位，而被銀行收樓。
「銀主盤」的售價要視乎市場氣氛、需求及單位的質素。一般而言，銀主盤叫價比市價低，因此吸引不少買家入市覓筍盤。然而是次單位叫價進取，也許是因為屋苑臨海而建，質素較佳，再加上現時樓市氣氛熾熱而造成。
消息曝光後，有網民嘲笑這叫之前的業主情何以堪。無他的，無力償還樓宇按揭貸款也無辦法，只可以說買樓前必須了解自己的負擔能力。以上述單位為例，若以息率2.5厘計算，承造25年按揭，月供約$2.8萬，如不幸失業，便有機會供不起樓。
有人說銀主盤叫價比市價平，一定有著數，值得入手。對此，筆者不大認同，這要視乎銀主盤的背景歷史及保養質素等，才知道是划算還是搵笨。假若錯誤選擇，有機會得不償失，最後要花的錢可能更多，因此購買銀主盤要注意以下事項。
首先，準買家須查清楚物業背景。由於新買家可能需承擔物業相關的債務責任，故此買銀主盤前需查冊，以了解單位涉及的官司歷史，如有沒有曾經發生過拖欠管理費或水電煤等雜費，以及官司是否已經解決。
除此之外，準買家不得不留意的是，單位有沒有涉及釘契、違規、間隔不符或者僭建等紀錄。一旦單位不幸已被釘契，準買家亦要了解「解釘費」是由買家還是銀行負責，以免加重買樓負擔。
第二，銀主盤叫價只是拍賣價，並不是最終成交價，價高者得，有機會因為多人競投而將成交價愈叫愈高，隨時發生高於市價的情況。相反，基於放售銀主盤有既定的估值及拍賣程序，加上銀主要對原業主負責，必須盡力爭取以最佳價錢出售物業，故此不能「賤賣」單位。如果銀主認為拍賣價遠低於估值，便會將物業收回。
為保障原業主，以及避免製造短炒誘因，在買賣交易過程中，買方不可中途將單位轉售，因此合約條款上通常會列明限制買家轉售物業的條款，包括必須在指定日期前完成交易，或買入後多久才可轉售等，這樣合約細節亦是準買家需留意的。
另一方面，要謹記銀主盤就算契約不齊全，買家成功競投後必須要接受，也能夠正式成交的，所以準買家要查明單位是否齊契，因為契約不齊全可能會影響銀行批核按揭，建議在申請按揭前，先到銀行估價，及早作好準備。
為確保日後合法交易，或順利轉售單位，買家有責任自行補回所有遺失契約，但有可能有部分契約是不能補回，所以要自行衡量。而準買家亦要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題，最好預留一筆裝修維修費用。
無可厚非，香港人追求平靚正，銀主盤是平，但未必是靚及正，所以入手前必須要了解物業的狀況，如果背景不詳的，不宜購買，寧願購買其他可能較貴的單位，以免增加出事風險。
