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2018年5月17日星期四

申請按揭要計數,你知道壓力測試標準嗎?


申請按揭要計數,你知道壓力測試標準嗎?
[28Hse 三地產焦點 第一百六十六期 2018年5月16日] 買樓是人生的重大決定,亦有可能是一生中最大額、年期最長的投資,當中需要考慮的因素較多。對於買樓的決定,有人會擔心上錯車,樓價跌,物業變成負資產;另有人擔心遲上車,樓價升高,上車之路遙遙無期。

正正就是因為這些心態,令不少人作不到入市決定。入市前,先要問自己買樓是用作自住,還是投資?如果是自住,應該是著眼於現時的價位,只要買之前計好數,又何需理會日後的上上落落呢?

有人說年青人不用心急買樓,認為沒有不跌的樓市,加上有的是時間、青春,所以可以等待樓市回調。對此,筆者不太認同,時間亦是金錢的一種,認為以現時樓市急升的程度,計好數的自住用家當然是「早買早享受」。

而投資者與一般用家不同,要衡量樓市的風險,但影響樓價的因素並非單一,故此難以預測。對樓市有影響的包括利好及利淡因素,如香港日後會否加息、房屋供應會否大幅增加、政府會否取消辣招等。
對於變幻莫測的樓市,與其擔心入錯市,不如擔心自己申請不到按揭。對於自用的物業,我們往往都說計好數就可以入市,但大家是否真的懂得計算?如果不幸計錯數,又要面對什麼後果?

相較之下,通常計錯數的是買一手樓的買家,因為發展商提供的付款方法五花八門,按揭成數亦較二手樓高,容易令買家因甜頭而忽略了自身的負擔能力。發展商提供高成數按揭,目的是為了減少買家的首期支出,但壞處是每月供款較多。

在香港買樓申請按揭時,除要有足夠的首期外,還要通過按揭壓力測試。那按揭壓力測試是怎樣計算?根據金管局指引,沒有擁有或擔保其他按揭物業的申請人,基本供款與入息比率上限為50%,按息加3厘,供款不可逾月入60%。

如果已擁有或擔保其他按揭物業的申請人,壓力測試標準比一般高,相關標準會收緊至基本供款不可逾月入40%,按息加3厘,供款不可逾月入50%。而以上的基本供款是包括新申請按揭的物業供款,及已持有或擔保物業按揭供款的總和。

以上的只是一般買樓計法,如果你用高成數按揭計劃去購買單位,銀行會採用另一種標準。香港現行的標準按揭成數為6成,假若你申請的按揭為8成半,即是逾標準按揭成數2成半,壓力測試標準會更為嚴格。

嚴格的標準下,沒有擁有按揭物業或擔保其他按揭物業的申請人,供款不可逾月入45%,按息上升3厘時,供款不逾月入55%;已擁有或擔保其他按揭物業的買家,則所有供款總和不可逾月入35%,按息上升3厘時,供款不可逾月入45%。

不得不留意的是,壓力測試標準亦會計算你的債務負擔。當銀行計算供款與入息比率時,會同時計算其他債務的還款。因此,為提高成功審批的機會,建議申請按揭前,如果借款人有能力,應先行償還其他債務。

事實上,筆者認為壓力測試的標準看似複雜,但分類尚算清楚易明,假若真的不懂得計算,或有任何疑問,最好找專業人士幫助,以免因銀行不審批按揭申請,令交易未能完成,而被發展商沒收訂金。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報183.14(反映2018/04/30至2018/05/06(預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.53%,較上年同期上升17.19%。

本周只有港島區錄得輕微跌幅,按周下跌0.01%,新報189.52,較上年同期上升15.60%。另外,九龍區錄得輕微升幅,按周上升0.58%,新報181.71,較上年同期上升15.92%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得191.86及163.71,分別按周上升1.45%及1.10%,較上年同期分別上升17.30%及13.29%。

上周成交個案
-- 沙田碧濤花園3房 $828萬易手 --
世紀21奇豐物業第一城分行高級分行經理吳元利表示,新近錄得沙田碧濤花園1期1座(雅碧閣)中層F室,實用面積646平方呎,3房連套房,座向東南望山景,單位原開價$830萬,後減至$828萬獲承接,實用面積平均呎價$12,817,屬市價水平。

-- 屯門兆禧苑1房 $430萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,日前錄得屯門居屋兆禧苑D座高層5室,實用面積338平方呎,1房1廳,獲區外投資客以$430萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$12,722,屬市場價成交。

-- 大坑金樂居高層戶 $428萬獲承接--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近促成大坑金樂居成交,單位為高層C室,實用面積159平方呎,開放式間隔,座向南面享開揚景,獲區外上車客以$428萬承接,實用面積平均呎價$26,918,屬市價水平。

-- 屯門景峰豪庭低層戶 成交價$570萬--
祥益地產營業董事胡志偉表示,新近促成屯門景峰豪庭2座低層E室易主,實用面積508平方呎,2房1廳,附設靚裝,成交價$570萬,實用面積平均呎價$11,220,是次屬該屋苑的雙破頂成交。

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