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2017年7月4日 星期二

居屋銀主盤開價千萬轟動全城 [三地產焦點]

居屋銀主盤開價千萬轟動全城

[28Hse 三地產焦點 第一百二十三期 2017年7月19日] 以「瘋狂」形容香港樓市,相信不少港人不會反對,而且絕不陌生。樓市瘋癲下,奇聞特別多,是次有銀主盤叫價較一般二手盤進取,叫價過千萬。若成功以此價成交,將刷新全港居屋新高價錢紀錄,堪稱「居屋王」。
以上的單位為筲箕灣居屋東旭苑C座高層5室,實用面積650平方呎,3房間隔,自由市場開價$1,100萬,實用平均呎價$16,923;而第二市場(未補地價)叫價$750萬,實用平均呎價$11,538。
根據土地註冊處資料顯示,原業主於2015年7月以綠表資格聯名以$668萬買入單位,付了5%首期(即$33.4萬),並向恒生銀行承造樓價95%按揭,即$634.6萬,但今年斷供單位,而被銀行收樓。
「銀主盤」的售價要視乎市場氣氛、需求及單位的質素。一般而言,銀主盤叫價比市價低,因此吸引不少買家入市覓筍盤。然而是次單位叫價進取,也許是因為屋苑臨海而建,質素較佳,再加上現時樓市氣氛熾熱而造成。
消息曝光後,有網民嘲笑這叫之前的業主情何以堪。無他的,無力償還樓宇按揭貸款也無辦法,只可以說買樓前必須了解自己的負擔能力。以上述單位為例,若以息率2.5厘計算,承造25年按揭,月供約$2.8萬,如不幸失業,便有機會供不起樓。
有人說銀主盤叫價比市價平,一定有著數,值得入手。對此,筆者不大認同,這要視乎銀主盤的背景歷史及保養質素等,才知道是划算還是搵笨。假若錯誤選擇,有機會得不償失,最後要花的錢可能更多,因此購買銀主盤要注意以下事項。
首先,準買家須查清楚物業背景。由於新買家可能需承擔物業相關的債務責任,故此買銀主盤前需查冊,以了解單位涉及的官司歷史,如有沒有曾經發生過拖欠管理費或水電煤等雜費,以及官司是否已經解決。
除此之外,準買家不得不留意的是,單位有沒有涉及釘契、違規、間隔不符或者僭建等紀錄。一旦單位不幸已被釘契,準買家亦要了解「解釘費」是由買家還是銀行負責,以免加重買樓負擔。
第二,銀主盤叫價只是拍賣價,並不是最終成交價,價高者得,有機會因為多人競投而將成交價愈叫愈高,隨時發生高於市價的情況。相反,基於放售銀主盤有既定的估值及拍賣程序,加上銀主要對原業主負責,必須盡力爭取以最佳價錢出售物業,故此不能「賤賣」單位。如果銀主認為拍賣價遠低於估值,便會將物業收回。
為保障原業主,以及避免製造短炒誘因,在買賣交易過程中,買方不可中途將單位轉售,因此合約條款上通常會列明限制買家轉售物業的條款,包括必須在指定日期前完成交易,或買入後多久才可轉售等,這樣合約細節亦是準買家需留意的。
另一方面,要謹記銀主盤就算契約不齊全,買家成功競投後必須要接受,也能夠正式成交的,所以準買家要查明單位是否齊契,因為契約不齊全可能會影響銀行批核按揭,建議在申請按揭前,先到銀行估價,及早作好準備。
為確保日後合法交易,或順利轉售單位,買家有責任自行補回所有遺失契約,但有可能有部分契約是不能補回,所以要自行衡量。而準買家亦要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題,最好預留一筆裝修維修費用。
無可厚非,香港人追求平靚正,銀主盤是平,但未必是靚及正,所以入手前必須要了解物業的狀況,如果背景不詳的,不宜購買,寧願購買其他可能較貴的單位,以免增加出事風險。

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