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2017年6月6日 星期二

海之戀,搶乜L 新盤萬人空巷,是97年爆煲前的翻版? [三地產焦點]





新盤萬人空巷,是97年爆煲前的翻版?

[28Hse 三地產焦點 第一百一十七期 2017年6月7日] 金管局加辣後首個新盤荃灣海之戀,銷情仍然熾熱,首輪496伙即日沽清。項目售樓處位於紅磡置富都會,吸引大批準買家到場,更出現排隊人龍,最高峰時期龍尾一度去到紅磡南道行人天橋,場面萬人空巷。


如此震撼的場面,令筆者不禁要問一句,這是否最後的上車機會?錯過了是否等於日後買樓無望?亦有傳媒將此情況形容為1997年的翻版,更描述樓市泡沫隨時會爆破;另市場傳出陰謀論,是發展商背後搵人造勢。

根據數據,海之戀的買家約有6成為年輕人,當中更有不少有父母陪同一齊揀樓,部分父母客更直言會為子女付高首期置業。無可否認的是,是次新盤暢銷相信只是反映市民的自住需求,尤其是近日父母客主導市場,購買力十足。
其實,香港的有錢人比想像中多很多,並不用事事都套上陰謀論來說。早前,花旗銀行發表「香港千萬富翁調查報告2016」,指出本港約有87.8萬個百萬富翁(當中5.9萬人為千萬富翁)。


而且不得不留意的是,以上調查的所指的百萬富翁,是指擁有$100萬或以上流動資金的人數,並不是只計算資產部分。除此之外,當中38%的人更於過去5年曾資助子女$500萬置業,可見出現萬人空巷的埸面亦非無道理。


有人將現時與1997年作比較,甚至有人覺得現時比97還要癲,究竟20年後的今日歷史會否重演?細心的分析,兩者情況看似相似,但實際完全不同,這可以簡單歸納為5個方面。


首先,用家與炒家的比例有所不同。97年炒風嚴重,炒家試圖低買高賣來獲利,但一旦樓市轉趨跌勢,炒家爭相出貨套現,以解燃眉之急,從而引起骨牌效應,最終出現樓市大崩盤。

政府汲取97年的教訓後,先後推出「額外印花稅」(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD),大大增加炒家成本及風險,因此炒家所佔比例大幅減少,現主要是置業自用的用家。一般而言,用家不會急於放盤套現,所以市場的二手供應並不會突然激增,樓市並不會急速下跌。


第二,按揭成數亦有所分別。97年前,很多業主會申請9成按揭,以炒賣多個單位,而且當時申請接揭貸款並不用作壓力測試,當利率上升,很多人就會供不起,形成市場充斥銀主盤、低市價盤及負資產等。


其後,金管局多次收緊按揭成數上限,如$700萬以下的物業之按揭成數最高為6成等,而且銀行更設有壓力測試。除非經濟突然轉差,失業率大增,否則即使香港跟隨加息,大部分業主仍有能力繼續供樓,爆煲事件難以重演。


第三,供樓負擔比率遠低於97年。雖然現時樓市比當年高很多,上車盤亦愈來愈貴,但不得不承認的是,用數字來說,現時的供樓比97年輕鬆得多。根據資料,97年的供樓負擔最高為103%,而2016年第4季供樓負擔比率是63%,兩者的負擔相差有一大段距離。


第四,97年沒有設有中央信貸資料庫。由於以前銀行沒有通報機制,業主憑著一張身份證及入息證明,可去多間銀行借貸。假設業主的入息證明,最多可供1個$100萬的物業,申請9成按揭,付$10萬首期,便可貸款$90萬,即是只要手上有$50萬,他就可去5間銀行借貸及購買5個單位,銀行承擔的風險大增。


第五,97年有「摩貨」,而現時沒有。以前,買家在簽署正式樓契時才需支付釐印費,即是買家簽署臨時買賣合同後,在正式簽署樓契及支付餘款前可以轉手,最瘋狂曾出現「十三摩」,基本上現時「摩貨」個案在住宅市場幾乎絕迹。
基於種種的分別,現時與1997年的情況截然不同。為避免市民再次遭受慘痛經歷,政府已推出多方面的措施,去維持銀行體系穩定。如果因為新盤即日沽清,就與1997年相提並論,未免有點太兒戲。



CCL

中原城市領先指數(CCL)最新錄得158.78(反映2017/05/22至2017/05/28 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.33%,較上年同期上升23.69%。
本周4個分區中,只有港島區錄得跌幅,按周下跌1.02%,新報170.10,較上年同期上升25.98%。九龍區亦錄得輕微升幅,按周上升0.40%,新近錄得157.46,較上年同期上升24.14%。新界(東)及新界(西)區同樣錄得升幅,分別167.56及143.35,按周分別上升0.16%及2.28%,較上年同期分別上升23.95%及25.22%。
上周成交個案
-- 藍田麗港城2房 $685萬易手 --
世紀21康聯地產客戶經理康向斌表示,新近錄得藍田麗港城成交,單位為14座中層G室,實用面積517平方呎,2房間隔,座向西南望池海景,以$685萬沽出,實用面積平均呎價$13,250,屬市價水平。
-- 天水圍嘉湖山莊2房 $418萬易主 --
祥益地產分行經理林家倫表示,新近促成天水圍嘉湖山莊1期(樂湖居) 3座低層E室,實用面積448平方呎,2房2廳,獲一名外區客以$418萬購入,實用面積平均呎價$9,330,屬於市場價成交。
-- 馬鞍山中心中層戶 成交價$535萬--
世紀21奇豐物業海柏分行助理區域營業董事鄭達昌表示,日前促成馬鞍山中心1座中層G室成交,實用面積375平方呎,2房間隔,座向東南望開揚景,獲區內換樓客以$535萬承接,實用面積平均呎價$14,267,屬市價水平。
-- 屯門寶怡花園低層戶 $420萬獲承接--
祥益地產高級客戶主任李意銘表示,日前錄得屯門寶怡花園3座低層G室,實用面積415平方呎,2房1廳,單位原叫價$458萬,累減$38萬,終獲一名外區客以$420萬承接,實用面積平均呎價$10,120,屬市場價成交。
新盤動向
-- 九龍城天寰加推270伙 --
建灝地產旗下的九龍城天寰,加推第4份價單,更首次推出低座住宅「星寰匯」。整張價單涉及270伙,單位實用面積由266至1,585平方呎,價單售價由$615萬至$6,888萬,價單呎價由$22,047至$43,979。

-- 荃灣海之戀最後6伙 呎價$31,250 --
由長實發展的荃灣海之戀1期加推項目最後6伙極高層單位,分布於第6座49、50樓B、C及D室,實用面積由770至1,149平方呎,間隔為三至四房,加幅介乎2%至10%,單位定價$2,406.3萬至$3,590.6萬,呎價一口價為$31,250。優惠及折扣不變。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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