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2017年4月26日 星期三

非常時期用非常手法?陳茂波:或用收地條例收棕地

非常時期用非常手法?陳茂波:或用收地條例收棕地

[28Hse 三地產焦點 第一百一十一期 2017年4月26日] 政府早前收緊了印花稅機制,買家以一份文書購買多於一個住宅物業,都要繳付15%印花稅,務求減低投資者入市的意慾。但要真正解決房屋問題,這堵塞漏洞的方法,是微不足道的,那究竟什麼政策才可以使市民安居?
財政司司長陳茂波認為若要協助市民置業自住,源頭應從增加土地供應入手。這是老生常談的說話,每一次講起樓市問題,都必然有人提及,相信連一個10歲的小童都知道。但增加土地供應從來都不是一件易事,要如何入手才可以?
為增加土地供應去興建房屋,陳茂波表示收回棕地是「別無他想」,並強調政府不會為滿足土地持有人的要求便亂派公帑,而且不排除會引用《收回土地條例》去收地。
在討論以上舉動是否合適前,筆者先解釋什麼是棕地?這泛指已荒廢或遭破壞的農地及工業用地。基本上,這些土地過往被少量有害的垃圾或其他污染物污染,如果得到適當清理,是可以重複使用及開發的。
那《收回土地條例》又是什麼?根據有關條例(第124章),每當行政長官會同行政會議(當局)決定須收回任何土地作公共用途時,行政長官可根據該條例命令收回該土地。
為日後大規模收棕地鋪路,政府打算提供更高特惠津貼,令棕地作業者願意退場。發展局計畫在新界拓展三個新發展區,為協助徵收當中逾三百公頃的棕地,當局建議將受清拆影響的特惠津貼安排,延展至現時不涵蓋的戶外或將農地改為露天工商業用途的土地。
根據新的特惠津貼安排,合資格棕地作業者需要證明,已在有關私人農地或政府短期租約土地之上營運至少10年,而且沒有違契。新的安排下,受影響的棕地作業者可領取$7,800至$195萬的特惠津貼補償。
對於新的安排,眾說紛紜,有人認為賠償太少,政府提出的賠償額與市價仍有距離,而且對部分棕地營運者來說,連清拆費也不夠;另外有人認為有賠償已經好好,因為原先是不獲賠償的;也有人質疑安排成效,認為難為經營10年期舉證。
事實上,以現階段的香港房屋情況來說,要收回棕地亦是無可厚非,但賠償的費用的確有商榷的空間,始終與市價有一段距離。如果政府強行使用法律收地,而賠償又未如理想,必然會引起反彈和衝突。
根據新的安排,違契的人士是不獲賠償的,這是人之常情,因為他們違法作業破壞環境。但是「先霸後租」的短期租約者,卻可以得到賠償,未免有點不合理,這原本屬違法方式,如果政府願意提供特惠津貼,某程度是變相鼓勵「先霸佔後續租」。
如果政府有決心收回棕地重新規劃發展,筆者認為政府最基本是訂立一個棕土資料庫,這樣才可以分析那些棕土可以優先徵用作房屋或其他發展用途,而那些又是屬於「先霸後租」的短期租約,抑或那些棕土需要環境修復等,從而制訂合適的棕地政策。
而特惠津貼方面,政府要令棕地營運者心服口服,現時提出的賠償上限相信不太可行,建議政府除按棕地的面積外,同時要按營運種類、投資額等情況而設定賠償上限,以商議一個合理賠償,既不會浪費公帑,又不會引起紛爭。
當然,這一切一切說就簡單,要真正實行時面對的問題固然多,如市民質疑棕土發展的先後次序等,因此政府必須作多方面諮詢,閉門造車難以有好的方案,避免因收地問題而引起下一波社會撕裂。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報152.77(反映2017/04/10至2017/04/16 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.13%,而較上年同期上升19.39%。
本周只有港島區錄得跌幅,新報163.06,按周下跌1.16%,較上年同期上升17.55%。九龍區按周上升0.38%,最新錄得148.57,較上年同期上升20.82%。而新界(東) 區及新界(西)區分別錄得165.18及138.15,按周升別上升0.32%及1.25%,較上年同期分別上升23.10%及21.27%。

上周成交個案

-- 大圍名家匯3房 $1,395萬獲承接 --
世紀21奇豐物業沙豪分行高級分行經理李仕明表示,日前促成大圍名家匯成交,單位為1座中層C室,實用面積1,125平方呎,3房間隔,座向東面望泳池景,獲同區買家以$1,395萬承接,實用面積平均呎價$12,400。
-- 屯門海翠花園高層戶 $548萬易主 --
祥益地產區域董事袁思賢表示,新近錄得屯門海翠花園5座高層A室成交,實用面積609平方呎,附設企理裝修,累減$32萬,獲區內換樓客以$548萬承接,實用面積平均呎價$8,998,屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 $590萬易手--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前錄得北角百福花園安福閣低層C室成交,單位實用面積495平方呎,2房間隔,座向西北望樓景,業主原開價$598萬,後減$8萬至$590萬易主,實用面積平均呎價$11,919,屬市價水平。
-- 屯門居屋兆禧苑海景戶 成交價$408萬--
祥益地產高級區域經理黃慶德表示,新近促成屯門居屋兆禧苑B座高層11室成交,實用面積415平方呎,2房1廳,享開揚海景,獲區內首置客以$408萬(自由市場價)易主,實用面積平均呎價$9,831,屬市場價成交。

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