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2017年2月7日 星期二

打撃投資者入市是好事還是壞事? [三地產焦點]

28Hse 三地產焦點 第一百期 2017年2月8日] 登門拜年是農曆新年必備的節目,但總少不了有「問答環節」,比如「你幾時結婚啊?」、「你幾時買樓啊?」及「結婚後你會買樓,還是住在家中?」。事實上,問題令人尷尬,但的確帶出一個現象,就是人們通常將結婚與買樓掛鈎。
另一方面,不知不覺那個人有沒有樓,亦漸漸的成為社會衡量那個人成就的標準之一。所以,大多數市民都有「買樓夢」,為了儲首期而努力工作,為求有一天終可圓夢。在今時今日的香港,買樓又是否值得?是否好的選擇?
李嘉誠早前曾回答關於年青人買樓問題,他認為「自住幾時買都無問題,但炒樓就唔鼓勵。」究竟「自住樓幾時買都不會輸」是否必然?世事無絕對,如果明天樓市會大跌50%,但你今日就買了樓,付出的金錢多了一半,這的確是輸了,但你永遠不知道明天會發生什麼事。
一般而言,自住樓不怕跌是對的,但前提是你短期內並沒有賣樓的打算,而且自身的收入是穩定,即使經濟變差,你亦可以繼續供樓,不會發生斷供或賣掉的情況。自住的話,樓價跌仍然需要住;如果樓市升的,資產可以增值其後再換樓,所以如果可以負擔到現時樓價的樓盤,自住樓真的不怕買。
反之,炒樓就必然有一定的風險,如果樓市升,炒家可以從中獲利;但一旦樓市向下調,或者經濟變差時,炒家沒有能力持貨,拋售物業令到樓價大跌,令不少物業變成負資產。有見香港炒風漸強,政府於2010年推出辣招,所有單位兩年內轉售均要徵收額外印花稅(SSD),因此短線炒家消失了。
樓市千變萬化,漸漸的變成投資者主導市場。為對抗熾熱的樓市,政府再次出手,住宅物業交易的從價印花稅,稅率劃一提高至15%,而香港永久居民首次置業就豁免。新措施的出現,可阻止部分投資者入市,然而國森地產集團董事許畯森認為此舉卻打擊了租務市場的供應,而筆者亦認同其論點。
首先,我們先要釐清炒家及投資者的分別,這兩類人看似一樣,但實情有很大的分別。炒家是指利用低買高賣技巧,短時間內買賣獲利;而投資者則是指他們長線持有物業,並將單位放租,賺取租金,以獲取長期固定收入。
從租賃市場的角度出發,炒家並沒有任何幫助,而投資者則可增加租務市場的單位供應。事實上,當租盤供應增加,租金便有下調壓力,香港人租住的成本便會低了,從而解決了部分人士的住屋需要。但現在政府打撃投資者,租盤因而減少,租金反之有上調的空間。
雖然市場有意置業的人很多,但買樓須考慮周詳,樓是很多人一生人買最貴的一件東西,而且往往需要向銀行借貸,相信並沒有人會輕易決定。故此,大多數人都是選擇先租樓後買樓,如果租樓成本減少,他們每月可儲蓄的金錢多了,縮短其上車時間。
事實上,租盤主要是由投資者及業主提供,政府是次加重印花稅,在打擊物業投資者的同時,亦會打擊房屋租賃市場的供應,加重了市民租屋開支的負擔。話雖如此,「你有張良計,我有過牆梯」,投資者要入市,總是有方法,如一份合約買多個單位或「借人頭」買樓等,但究竟會有幾多投資者會這樣做?
政府的做法主要是減低買樓投資者的需求,理應對買樓自住者有利。但是現時樓價高企,有幾多人是可以未租樓先買樓呢?也許政府的政策對即將買樓的人有效,但實情卻會令另一部分市民變得更難上車,房屋問題仍然是難以解決。

CCL


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