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2017年2月26日 星期日

按揭擔保人有何須知?

按揭擔保人有何須知?

[28Hse 三地產焦點 第一百零二期 2017年2月22日]香港樓價高企,一筆過付款實在太難,不少買家都選擇付首期,然後再申請按揭。審批按揭貸款時,銀行會計算申請人的負擔能力,但往往人工的加幅都追不上樓價,有部分買家未能通過壓力測試,因此銀行要求買家增加擔保人。
銀行會因應不同情況,而要求提供按揭擔保人,以減低風險。譬如說申請人的收入不穩定,或工作性質較難提供出糧記錄或稅單等收入證明,難於計算供款佔入息比率。
根據新按揭指引,申請人並未持有或擔保任何香港住宅物業,基本供款與入息比率上限為50%,壓力測試(按息加3厘)的供款不可逾月入60%;若申請人持有已承造按揭的物業或已為其他按揭作擔保,其基本供款與入息比率上限下調至40%,而壓力測試(按息加3厘)的供款不可逾月入50%。
不得不留意的是,基本供款與入息比率上限是包括新申請按揭的物業供款,及保物業按揭供款的總和。由此可見,如果成為了擔保人,而又想置業,要通過壓力測試是非常難的。那作為擔保人,又有什麼地方要注意?
一般而言,銀行只接受具收入證明的直系親屬為擔保人,他們所擔保的,就是「借款人不會拖欠供款/斷供」。如果借款人拖欠供款時,銀行可向擔保人追收欠款。若借款人沒有供款,通常的處理手法如下。
銀行會先以書面向借款人及擔保人追討,若他們還是沒有供款,銀行便會透過法律途徑收樓,並將物業拍賣。在法律之下,擔保人所承擔的責任與借款人相同,如銀行在處理物業後仍不足抵債,銀行會繼續向擔保人追討。
除此之外,市場上多數按揭合約規定擔保人為「無限制擔保」,即是如果你為家人於銀行的按揭作擔保,家人其後在同一銀行的其他借貸,好像卡數、私人貸款、透支額等,你亦自動作了擔保。倘若家人沒有依時償還借貸,銀行亦可向你追收欠款。
另一方面,除擔保人外,部分貸款機構在批核按揭時,會要求增加聯名借款人。擔保人及聯名借款人的作用類同,細分的話,聯名借款人與借款人有同等責任,但一旦借款人拖欠供款,銀行可即時向聯名借款人追討;而擔保人方面,銀行是先向借款人追討,之後才會向擔保人追討欠款。
那如果成為了家人的擔保人,可以怎麼辦?可以解除身份嗎?是可以的,但先決條件是借貸人的經濟條件大有改善,償還能力有所提升,以及須得到銀行與借貸人雙方同意。借貸人亦可考慮將物業轉按,或轉換另一個按揭擔保人等方法,但以上最終須由銀行重新審批及決定是否接納終止有關按揭擔保事宜。
假如銀行在進行風險評估後,決意不接納有關申請,你亦可採取其他處理方法,包括找一位沒持有按揭物業或為其他物業按揭作擔保的家屬,作為新申請按揭的擔保人,務求通過壓力測試。
因此,在答應做按揭貸款的擔保人前,須清楚了解所需要承擔的責任,以免因小失大。即使是自身的家人,都要考慮及了解清楚才充當他們的擔保人,尤其需了解借款額、借款人的還款能力及借款目的等。筆者認為,如非必要,還是不做擔保人較好。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報146.83(反映2017/02/06至2017/02/12 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升0.16%,同時較上年同期上升12.44%。
本周新界(西)區跌幅最多,按周下跌0.68%,新報129.55,反之較上年同期上升12.22%。而港島區按周下跌0.17%,新報157.9,較上年同期上升12.38%。而新界(東)升幅則最多,按周上升0.71%,新報152.34,較上年同期上升12.33%。九龍區最新錄得147.04,按周上升0.16%,較上年同期上升16.38%。

上周成交個案

-- 大埔新峰花園內園景戶 $848萬獲承接 --
世紀21柏宇地產執行董事黃學宇表示,日前促成大埔新峰花園8座低層F室成交,實用面積930平方呎,採3房連套房加貯物房間隔,座向東北望內園街景,獲換樓客以$848萬承接,實用面積平均呎價$9,118,低市價約5%。
-- 屯門居屋兆禧苑高層戶 $310萬易主 --
祥益地產高級營業經理邱家邦表示,日前錄得屯門居屋兆禧苑D座高層5室成交,實用面積338平方呎,成交價$310萬(自由市場價) ,實用面積平均呎價$9,172,屬市場價成交。
-- 北角健威花園2房 成交價$660萬--
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角健威花園成交,單位為C座中層04室,實用面積448平方呎,2房,座向北面大單邊,享開揚海景,獲外區上車客以$660萬承接,實用面積平均呎價$14,732,創該屋苑成交價及呎價歷史新高。
-- 屯門居屋兆麟苑2房 $352萬易手--
祥益地產分行主管林英傑表示,屯門居屋兆麟苑日前錄得成交,單位為A座中層10室,實用面積401平方呎,2房1廳,獲區內首置客以$352萬(自由市場價) 承接,實用面積平均呎價$8,778,屬市場價成交。

新盤動向

-- 長實意花園加推20座洋房 周四售 --
長實旗下的牛潭尾獨立屋項目意花園舉行記者會,公布項目最新部署。長江實業助理首席經理(營業)何家欣表示上周五(17日)首輪推出的28座洋房已全數沽清,合共套現$7.08億。

長江實業助理首席經理(營業)何家欣表示,意花園將於本月23日(星期四)加推20座洋房,買家可續享早前推出的各種優惠,包括代繳100%從價印花稅及買家印花稅及5年特長貸款安排。

-- 筲箕灣香島周五售38伙 --
由南豐發展的筲箕灣香島,加推68伙,當中38伙將於周五(24日)發售。新一批包括2房及4房,面積由485至1228平方呎不等,價單定價$1,110萬至$3,846萬,價單呎價$21,976至$31,319。項目同時推出38伙銷售安排,本周五先到先得形式發售。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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