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2017年2月1日 星期三

買樓有可能嗎?香港連續7年蟬聯全球最難負擔城市 [三地產焦點]


買樓有可能嗎?香港連續7年蟬聯全球最難負擔城市 [三地產焦點] 

買樓有可能嗎?香港連續7年蟬聯全球最難負擔城市

[28Hse 三地產焦點 第九十九期 2017年2月1日] 香港樓價高企是不爭的事實,更連續7年成為最難負擔樓價的城市。根據調查報告,香港2016年首三季香港樓價為家庭入息中位數的 18.1 倍,即是說香港家庭要 18.1 年不吃不喝,方能置業。
美國顧問公司Demographia公布的《全球樓價負擔能力調查》,是利用樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)去衡量樓價可負擔能力水平,是次調查研究406個城市。
根據資料,截至去年第三季作統計,香港的樓價中位數為$542.2萬,家庭全年入息中位數為$30萬,樓價入息比率為18.1倍。雖則是次的結果較2015年的19倍低一點,但仍大幅拋離其他城市,包括第2位的澳洲悉尼及第3位的加拿大溫哥華等。
香港樓價高、租金貴,形成巨大的生活壓力,是嚴峻的民生問題。事實上,導致這樣不健康的情況,是基於香港人的人工的加幅總追不上樓價的升幅,往往跑輸樓價,故此打工仔買樓是非常吃力的。
有不少家長擔心樓價會持續上升,而且希望趁早為子女置業,故為子女付首期、代供樓,甚至一次付清樓價,以減輕他們日後的負擔。因此,有不少父母客頻頻出動睇樓及入市,令這群父母客成為主導樓市的生力軍。即使政府推出辣招,阻止了部分投資者入市,但無礙這些父母愛子女之心。
究竟現時買樓是否難過登天?平心而論,以上的調查結果未算準確,始終樓市有上升或下跌的可能,不能以偏概全的假設日後樓市情況與現在一樣。但現時香港樓價高的確是鐵一般的事實,相信亦沒有人會質疑此說法。
如果各位讀者近日有留意香港樓市,相信對「黑天鵝」一詞並不陌生,所謂「黑天鵝」,是指極不可能發生,實際上卻又發生的事件,而且會帶來極大的衝擊。 舉例說,大多數人認為希拉莉會當選美國總統,卻由特朗普爆冷當選,而其激進的處事方式,更可能會對樓市有影響。
首先是美國加息,由於特朗普不滿耶倫,甚至揚言當耶倫任期結束後(2018年2月3日),會以共和黨人替換她。另一方面,共和黨希望更大幅度加息,特朗普可能會選擇政策上的「鷹派」,所以日後的加息步伐相信會有所改變。
事實上,香港樓市的好與壞一直與本港的經濟息息相關。特朗普於就職後第一個工作日,便正式宣布美國退出跨太平洋夥伴關係協定(TPP),堅決採取貿易保護主義,此舉有可能影響香港貿易及物流等行業,從而導致經濟變差。
然而,一年究竟會出現幾多隻「黑天鵝」?市場認為特朗普這隻黑天鵝,已帶出一系列不明朗因素出現,故睇淡後市的人漸多。中原集團主席施永青亦加入看淡行列,認為今年不利樓市及不確定因素相當多。
他指出供應增加,新盤吸納市場購買力,二手業主套現能力降低,預計今年上半年二手樓價將下跌3%至5%,下半年不利樓市因素將更明顯,估計跌幅達5%至8%,合計全年跌超過一成。
18年後,即是大概2034年,究竟樓市會怎樣?是會再創高峰?還是樓價回到普遍市民可承受的?抑或是與現時差不多。日後的事有太多未知之數,就連今年的樓市是升還是跌仍難以猜測,現階段唯有繼續努力儲蓄吧。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報146.8(反映2017/01/16至2017/01/22 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.83%,而較上年同期上升10.46%。
本周升幅最多的是港島區,按周上升3.47%,新報157.67,較上年同期上升8.83%。而九龍區最新錄得145.26,按周上升1.04%,較上年同期上升13.01%。而新界(東)及新界(西)區分別錄得155.56及131.67,按周上升1.32%及1.21%,較上年同期上升11.62%及11.16%。

上周成交個案

-- 馬鞍山新港城2房 $458萬獲承接 --
世紀21奇豐物業市中心高級分行經理趙詠欣表示,日前錄得馬鞍山新港城B座低層02室成交,單位實用面積348平方呎,2房間隔,座向西北面望少海景,獲區內換樓客以$458萬承接,實用面積平均呎價$13,161,屬市價水平。
-- 天水圍天祐苑2房 $256萬易手 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示,日前錄得天水圍天祐苑成交,單位為A座中層12室,實用面積546平方呎,2房2廳,附設企理裝修,日前獲一名區內白表客以$256萬(居二市場)購買,實用面積平均呎價$4,689,屬市場價成交。
-- 鑽石山鳳鑽苑低層戶 $488萬易主--
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,新近促成鑽石山鳳鑽苑A座低層09室,實用面積645平方呎,座向西北望開揚景,原開價$500萬,減價$12萬,獲綠表客價以$488萬(居二市場)承接,實用面積平均呎價$7,566,屬市價水平。
-- 屯門新圍苑園景戶 $398萬成交--
祥益地產營業副董事胡志偉表示,日前錄得屯門新圍苑B座低層7室成交,實用面積554平方呎,3房2廳,享內園景觀,日前獲區內首置客以$398(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$7,184,屬市場價成交。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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