樓市高低價波動，料加息預期壓後市

[28Hse 三地產焦點 第九十期 2016年11月30日] 新「辣招」的推出，究竟市場發生了什麼變化？是否如市場所料的樓市會轉勢？還是只是交投呈膠著狀態？綜合市場的消息，樓市暫未見有明顯向下，反而形成了癲價、低市價兩極化現象。

在「辣招」的效應下，二手市場受到沖撃，部分業主願意減價提早離場，好像是沙田第一城31座高層27室，實用面積327平方呎，成交價$447萬，實用面積平均呎價$13,670，低市價約3%。

有人心急低價出盤，亦另有人願意出價承接高價盤。據消息，馬鞍山雅典居6座高層C室，實用面積875平方呎，望全海景，連車位售$1,038萬，實用面積平均呎價$11,863，創該屋苑標準分層戶成交價新高。

樓市再現兩極化，有市場人士認為這是一個預警，樓市將會向下調整；亦有人覺得「辣招」對樓市的影響不大，市民入市氣氛依然濃厚，另有人覺得政府「整色整水」，新「辣招」完全不是對症下藥。

而筆者則認為，短時間內難以見到「辣招」的成效，因為市場仍需時間來消化信息，再者其實「辣招」的出現只是阻止投資者入市，為熾熱的樓市減溫，從而讓政府有充份時間去制訂有效的措施、增加土地供應，並不是可令樓價即時崩塌。

雖則發展商現以不同的付款方法及優惠「拆招」，對一手新盤的影響相對較少，但現階段影響樓市的因素並不少，包括新盤賣樓數目明顯減少，以及美國加息機會大。相信樓市兩極化只是受外來因素影響，故此，究竟樓市是跌是升，還是持平仍是未知之數。

聯邦基金利率期貨顯示，12月14日加息機會已達到100%，估計加息1/4厘。高盛資深中國經濟分析師鄧敏強表示，待特朗普正式就任美國總統，或會推出更多刺激經濟措施，屆時加息步伐將快過市場預期。他預計，美國下月將加息一次，明年將加息三次，而後年則會加息四次。

其後，相信大家都會關心究竟香港會否跟隨美國的加息步伐。由於香港實行聯繫匯率，在一般情況下，香港銀行是有需要跟隨美國加息的，即透過自動的利率調節機制，以維持港元匯率穩定。

雖則香港現時銀根相當充裕，有不即時跟隨加息的空間，但如果美國一旦踏入加息周期，持續加息，香港不可能不跟隨加息，換言之低息時間也不拖不了多久。若香港決定加息，樓市必然會受到影響，事實上加息令供樓成本增加，是一個可令樓市下跌的因素。

縱然美國是否會加息，以及香港會否跟隨只是後話，始終買樓是人生其中一項重要投資，牽涉的事件甚多。再者，現時市場存在不少暗湧，有意買樓的人，千萬不要輕舉妄動，不妨「停一停，諗一諗」，密切留意息口走勢，先再考慮是否入市。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報144.08（反映2016/11/14至2016/11/20 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。）按周微升0.09%，較上年同期上升2.72%。

本周4個分區中，只有港島區及九龍區錄得跌幅，前者新報154.97，按周下跌0.18%，較上年同期上升3.36%，而後者則新報142.04，按周下跌1.32%，較上年同期上升3.10%。而新界(東)及新界(西)區均錄得升幅，分別錄得150.72及129.15，按周分別上升0.82%及1.23%，而較上年同期上升3.15%及1.59%。

上周成交個案

-- 大圍居屋海福花園2房 $498萬獲承接 --
世紀21奇豐物業大圍分行區域經理張文鏗表示，日前錄得大圍居屋海福花園1座中層C室易手，實用面積401平方呎，2房間隔，座向東北享山景，獲單位現有租客以$498萬(自由市場價)承接，實用面積平均呎價$12,419，創該屋苑成交呎價歷史新高。

-- 屯門豐景園中層戶 $369萬易手 --
祥益地產分行主管林英傑表示，新近促成屯門豐景園成交，單位為3座中層5室，實用面積340平方呎，日前獲一名區內首置客以$369萬購入，實用面積平均呎價$10,853，屬市場價成交。

-- 藍田鯉安苑2房 成交價$490萬--
世紀21聯誠物業董事謝寶昭表示，日前促成藍田鯉安苑A座高層01室成交，實用面積516平方呎，2房間隔，外望開揚樓景，原叫價$530萬，後減至$490萬(居二市場價)易手，實用面積平均呎價$9,496，創該屋苑居二市場成交呎價新高。

-- 屯門啟豐園高層戶 $360萬易主--
祥益地產高級營業經理林偉光表示，日前錄得屯門啟豐園3座高層C室易主，實用面積325平方呎，房間擁海景景觀，成交價$360萬，實用面積平均呎價$11,077，屬市場價成交。

新盤動向

-- 大角咀浪澄灣62伙下周六售 --
恒隆旗下的大角咀浪澄灣首度推出第2座單位，發展商推出第4張價單，涉及183伙，涉及1、2、7、8及9座，價單定價$887萬至$7,000.9萬，價單呎價約$1.57萬至$4.28萬不等，其中62個單位將於下周六（12月3日）發售。

-- 紅磡維港‧星岸14伙周五售 --
由長實發展的紅磡維港‧星岸舉行記者會，公布項目最新部署。長實營業經理曹晈明小姐表示，本周五（2日）將推出14伙位於第1、2、3及5座的3至4房高層單位，價單定價介乎$2,544.5萬至$7,602.3萬，價單呎價介乎$33,702至$53,994。

三地產焦點簡介：逢星期三刊登，為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊，包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發，分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響，以冀道出大部分香港市民的心聲。

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