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2016年11月16日 星期三

網民列樓市見頂三大先兆?

網民列樓市見頂三大先兆

[28Hse 三地產焦點 第八十八期 2016年11月16日]對很多香港人來說,置業是人生必經的階段,需考慮的總是很多。樓市熾熱時,二手錄得破頂成交時,又憂慮是樓市見頂的先兆;當樓市下跌,又覺得樓價未夠低,總覺得「低處未算低」,遲遲都不入市。
近排,有不少專家利用政府公布的數據去分析香港樓市情況,如稅務局公布的雙倍印花稅(DSD)及買家印花稅(BSD)的數據。大多數都會解讀為投資者及內地客主導市場,從而將樓價推得更高。
比如說,以本地客為主要銷售對象的新盤,新近亦獲內地客大手掃貨,好像是麗新旗下的藍塘傲,早前售出近190伙中,內地客佔逾四成,更有市場消息指有內地炒樓財團,斥資約$2億購入該盤的17伙作中長線投資之用。
事實上,此舉的確會推高樓價,其後政府希望為熾熱的樓市降溫,推出「辣招」,非首次置業的香港永久居民須付15%的住宅物業印花稅,但究竟可否阻止投資者入市仍是未知之數。
除此之外,現時新盤開價相當進取,市場難以承擔及消化,因而有人推測樓市已見頂。另有網民列出3大原因肯定樓市已見頂,包括(1)二手無成交、要減價(2)上季市場只吸納7千個一手單位,仍有9萬3千個一手供應(3)一手開始無力,2百個屯門新盤單位,只賣出75%。
究竟網民所示又是否屬實?究竟什麼才是樓市見頂的先兆?筆者簡單歸納3個跡象,首先正如網民所言的,房屋供應大增。根據資料,現時未來3至4年間潛在供應量預計9萬3千伙,包括6千個貨尾單位、6萬2千伙興建中但未售出的單位,以及2萬5千個在已批出並可隨時動工興建的單位。
然而,政府亦多次於公開場合強調不會減少土地供應,意味着房屋供應將會愈來愈多,因為市場承接力開始減弱,供應的增加會令樓價回落,但是不得不留意的是,這只是潛在供應,最反實際有多少個單位仍是未知之數。
第二個先兆是發展商急於散貨,以及新盤單位愈來愈細,正如經濟學家關焯照所說的,此舉顯示他們希望吸盡市場的剩餘購買力,認為上車一族才會考慮這類「劏房樓」。當最後的購買力都被消耗後,樓市便隨之回落。
參照現時香港的情況,基本上月月有新盤賣,發展商又多次推出新的優惠及付款方式,再加上根據差餉物業估價署數據,今年首7個月,A類細單位(面積少於431呎)落成量達2,020伙,佔整體落成量23.1%,比例創近22年新高。而新近的何文田加多利軒,最細單位低見161平方呎,要說現在樓市見頂亦非無道理。
第三個徵兆是銀行收水,即是收緊樓宇按揭,譬如說業主原本是成功申請按揭,但去到成交前幾天,銀行才拒絕借貸,被迫要找財務公司,又或者銀行估的價錢比市場成交價低很多。現階段各大銀行紛紛減息,甚至提高物業估價,以求爭取多些生意,與見頂的先兆相反。
其實以上的樓市見頂的先兆,都只是一個參考數據,並不代表樓市真的轉勢。無論如何,有興趣入市的準買家切記不要操之過急,要清楚了解自己的財政能力及負擔能力,以免因樓市出現不明朗因素,而招致損失。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報143.49(反映2016/10/31至2016/11/06 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微跌0.13%,而較上年同期上升0.95%。
4個分區中,只有九龍區錄得跌幅,按周下跌0.70%,新報141.57,較上年同期上升2.10%。而港島區則報153.62,按周上升0.74%,但較上年同期下跌0.79%。而新界(東)及新界(西)區則分別錄得153.27及127.86,分別按周上升0.75%及1.39%,較上年同期分別上升5.29%及下跌0.27%。

上周成交個案

-- 大坑雍藝軒2房 $740萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得大坑雍藝軒中層B室成交,單位實用面積467平方呎,2房間隔,座向西南望開揚景,獲外區換樓客以$740萬承接,實用面積平均呎價$15,846,低市價一成。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $356萬成交 --
祥益地產分行主管陳秀春表示,新近促成屯門居屋兆畦苑B座中層7室易主,單位實用面積443平方呎,附新淨裝修,獲一名區內首置客以$356萬(自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,036,屬於市場價成交。
-- 北角港逸軒樓景戶 成交價$420萬--
世紀21日昇地產聯席董事蔡嘉駿表示,日前錄得北角港逸軒低層A室成交,實用面積302平方呎,採1房間隔,座向北面望樓景,獲用家以$420萬承接,實用面積平均呎價$13,907。
-- 屯門豫豐花園3房 $460萬易手--
祥益地產營業副董事胡志偉表示,日前促成屯門豫豐花園6座低層C室易手,實用面積584平方呎,3房2廳,獲區內換樓客以$460萬購入自住,實用面積平均呎價$7,877。

新盤動向

-- 元朗娉廷推新印花稅優惠 周五生效 --
由長實發展的元朗娉廷舉行記者會,開放28號屋現樓示範單位予記者參觀,而且公布項目最新銷售部署。項目至今累售21幢洋房 , 佔整個項目逾56%, 套現逾$3.88億。

長實高級營業經理封海倫表示,鑑於早前政府推出從價印花稅新措施,現為娉廷買家提供印花稅優惠,包括「代繳成交金額 15%從價印花稅 」以及「代繳成交金額 10.5%從價印花稅 」優惠,其中,前者只適用於2、3、19及46號洋房。

上述19號洋房娉虹大屋為新加推單位,故連同該單位,共10座洋房可享新優惠,並於周五(18日)生效。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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