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2016年11月13日 星期日

明年增二按通報機制 減樓市泡沫

對打擊業主「偷雞」將物業申請二按,金管局終於再出招,要求銀行對新造按揭貸款使用土地註冊處提供給銀行的電子提示服務,令企圖隱瞞銀行在外借二按的客戶無所遁形。

何謂二按?全稱是第二按揭,主要是不夠資金或希望資金較鬆裕的業主採用,是指業主在第一按揭(一般由銀行提供)之外,再承造由其他機構提供的按揭。二按分為正規及非正規,兩者的分別是有沒有得到一按銀行的同意。若未得到一按銀行同意下申請二按,是違反與銀行本身的貸款合約,銀行有可能追回貸款。
由於金管局認為這些違約行為會增加銀行面對的信貸風險,因此要求銀行使用電子提示服務,以加強銀行對按揭貸款的風險管理,而有關服務預計將於明年第一季實行。
究竟電子提示服務是什麼?銀行會先要求業主申請按揭、加按時,須簽署同意書,令銀行獲得業主加按資訊,然後將有關同意書接入土地註冊處系統。每當有涉及相關物業的二按文件提交土地註冊處辦理註冊時,土地註冊處就會向已為該物業提供一按的銀行發出電子提示。
二按是財務公司近年主要收入來源,新措施實行後,經絡按揭估計,這將令財務市場出現汰弱留強的情況,預計達500間或會因無法適應市場轉變而倒閉,短期內將出現結業潮。
對於以上的言論,紀惠集團行政總裁湯文亮不認為會有500間財務公司因此而執笠,甚至許下賭約「明年10月底,睇下有幾多間財務公司仍然存在,如果比今日少一間都當我輸。」他更指出,假如有500間財務公司結業,樓價肯定跌2成。
事實上,筆者亦都認為不會有那麼多財務公司結業,最多只是減少一部分,或者減慢了財務公司增加的速度。再者,由於因技術及時間的問題,新服務只是針對新新造按揭貸款業主而設,即是說現時數十萬宗的物業貸款個案是不被新措施而規管,容易「偷雞」將物業申請二按而不通知銀行。
另外,據悉銀行並不是強制性要求新申請按揭的業主為自己的物業使用電子提示服務,如果業主不同意,他們仍可以申請按揭貸款,只是金管局建議銀行在處理這些「不同意」參與電子提示的按揭申請時,應採取較審慎的貸款準則,例如銀行可將按揭息率調高或將按揭成數調低等,以管理好信貸風險。
對此,筆者只是覺得銀行為了業績,未必會跟隨金管局的建議,如果對業主採取較審慎的貸款準則,他們有可能會另覓其他銀行幫忙,正所謂「肥水不流别人田」,銀行職員多會選擇滿足客戶需求,始終香港地人工及業績才是最重要。
故此,基於新措施存在灰色地帶,業主有權選擇使不使用電子提示服務,有意暪騙銀行的業主,亦可繼續利用有關漏洞來申請非正規二按,財務公司依然有生意,相信不會發生財務公司結業潮,想法略嫌有點極端。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報143.68(反映2016/10/24至2016/10/30 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.28%,而較上年同期上升1.35%。
本周4個分區中,只有九龍區錄得升幅,按周上升1.06%,新報142.56,而較上年同期上升4.37%。新界(東)區及新界(西)區均錄得152.13及126.11,按周分別下跌0.68%及1.57%,較上年同期分別錄得上升4.23%及下跌1.23%。而港島區錄得152.48,按周下跌1.55%,較上年同期下跌1.89%。

上周成交個案

-- 將軍澳怡心園中層戶 減價$25萬易主 --
世紀21物業(將軍澳)分行經理魏仕良表示,日前錄得將軍澳怡心園成交,單位為4座中層D室,實用面積604平方呎,3房連套房間隔,業主原叫價$570萬,後減價$25萬至$545萬易主,實用面積平均呎價$9,023。
-- 屯門寶怡花園2房 $428萬獲承接 --
祥益地產分行主管陳秀春表示,新近錄得屯門寶怡花園1座高層E室成交,實用面積480平方呎,2房2廳,附設企理裝修,累減$17萬,獲區內首置客以$428萬承接,實用面積平均呎價$8,917。
-- 馬鞍山天宇海中層 $820萬易手--
世紀21奇豐物業海典灣分行經理胡佩碧表示,新近促成馬鞍山天宇海5A座中層D室成交,實用面積732平方呎,3房連套房間隔,座向東北望開揚遠景,以$820萬獲承接,實用面積平均呎價$11,202。
-- 天水圍嘉湖山莊2房 成交價$390萬--
祥益地產營業經理黃肇雯表示,日前促成天水圍嘉湖山莊14座高層F室成交,實用面積442平方呎,2房2廳,日前獲一名外區客以$390萬購入,實用面積平均呎價$8,824,屬市場價成交。

新盤動向

-- AVA55加推34伙 周五售 --
資深投資者盧華家族集團旗下MT Sisters Limited發展的九龍城AVA55,加推34伙,連同早前公布首批38伙,合共72伙將於本周五(11日)推售。

新推的單位面積為166至328平方呎,價單定價$347萬至$825萬,價單呎價$19,617至$26,886。根據銷售安排,購買2伙或以上大手買家可優先揀樓,最多限買4伙。
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