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2016年11月24日星期四

樓市熾熱 政府突推新招 印花稅劃一15%


樓市熾熱 政府突推新招 印花稅劃一15%


[28Hse 三地產焦點 第八十九期 2016年11月23日] 世事難料,政府突然於11月4日宣布「加辣」,把住宅物業交易的印花稅率劃一調高至15%,取代現行的雙倍印花稅率,並於翌日正式生效,而首次置業的香港永久居民可獲豁免。
事實上,不少市民生活都被受高樓價困擾,再加上早前政府公布的數據,反映出投資者主導市場,相信政府此舉是為了遏抑投資者的需求。新稅制的實施,大大提高投資者的入市成本,有望阻止了投資者入市的意慾。
究竟這個被視為「歷來最辣」的樓市辣招有幾辣?住宅買賣印花稅大幅提高至15%,即是話如果買家購買一個$200萬的單位,由原先需繳交的$3萬印花稅,大幅增至現時的$30萬,兩者相差足足$27萬,成本大幅上升。
對於上述的新措施,市場有不少聲音質疑措施「過辣」,認為會對樓市成交量及樓價造成影響,未來或會造成樓市失衡。另有大量網民支持政府「加辣」,能夠打擊炒家,覺得此措施可讓市民安居樂業。
「過辣」的定義人人不同,投資者、地產代理及銀行按揭等相關行業的人士會覺得辣;而有意置業的買家則覺得不辣。對海外買家而言,新措施的實施更是一個惡夢,因為非香港居民購入單位,須額外付15%的買家印花稅(BSD),換言之,他們須合共繳付高達30%的稅款。
筆者相信新措施的出現,影響最大的必然是二手市場,因為發展商會為一手新盤提供優惠折扣,如長實新盤君柏率先推出新優惠抵消「辣招」,包括「代繳成交金額 15%從價印花稅」以及「代繳成交金額 10.5%從價印花稅」優惠。
再者,相信其他新盤亦會依樣畫葫蘆,採取同類型的折扣優惠,故此新措施對一手市場影響不大。然而,二手市場由於優惠有限,相信短期內部分業主或會減價,或會封盤看後市,預計短期內樓市成交量下跌,及將會呈膠着狀態。
綜合市場資料,筆者會偏向認同政府是次的「加辣」,因為近日樓市熾熱,頻頻錄得破頂成交,政府如果不適時適度地出手干預,樓市的升勢有可能會一發不可收拾,首次置業人士更難負擔,更難上車。
但不得不留意的是新措施理應可阻止投資者及海外買家入市,但套用於香港的樓市,反之有機會洐生購買力將流向一手市場的情況,甚至他們轉為投資不受「辣招」影響的工商舖及車位。新近於本網頁中,都見到有不少屋苑分拆車位出售,估計將會有更多投資者入市,成交量有上升的趨勢。
當然,新措施實行不久,我們難以見到實際的影響,未知是真的會成功阻止樓市的升勢,還是只是「無牙老虎」。如果現階段有意買樓的市民,筆者呼籲大家必須格外小心,以免捲入樓市的泡沫。
CCL

中原城市領先指數(CCL)新報143.95(反映2016/11/07至2016/11/13 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.32%,而較上年同期上升2.00%。
本周4個分區中,升幅最多的是九龍區,按周上升1.68%,新報143.94,較上年同期上升3.84%。而港島區最新錄得155.25,按周上升1.06%,較上年同期上升1.40%。而新界(東)及新界(西)區均錄得跌幅,分別錄得149.49及127.59,按周分別下跌2.46%及0.22%,而較上年同期上升1.50%及1.53%。
上周成交個案
-- 鑽石山龍蟠苑2房 $478萬易手 --
世紀21富山地產聯席董事劉倩彤表示,新近錄得鑽石山龍蟠苑成交,單位為E座中層14室,實用面積426平方呎,座向西北享開揚市景,單位原叫價$488萬,後減價$10萬至$478萬(自由市場價)易手,實用面積平均呎價$11,221,屬市價水平。
-- 屯門豫豐花園低層戶 $350萬獲承接 --
祥益地產營業副董事胡志偉表示,日前促成屯門豫豐花園7座低層H室成交,實用面積361平方呎,2房1廳,日前獲區內首置客以$350萬承接,實用面積平均呎價$9,695,屬市場價成交。
-- 馬鞍山迎濤灣向南戶 $578萬易主--
世紀21奇豐物業市中心分行經理趙詠欣表示,新近錄得馬鞍山迎濤灣A座高層D室成交,實用面積506平方呎,座向南面享開揚景,以$578萬獲承接,實用面積平均呎價$11,423,創該屋苑成交呎價近一年新高。
-- 屯門居屋兆畦苑中層戶 $356萬售出--
祥益地產分行主管陳秀春表示,日前促成屯門居屋兆畦苑B座中層12室成交,實用面積443平方呎,附新淨裝修,日前獲一名區內首置客以$356萬 (自由市場價)購入,實用面積平均呎價$8,036,屬於市場價成交。
新盤動向
-- 長實荃灣西項目命為海之戀 --
由長實發展的荃灣西站5區灣畔項目,正式命名為海之戀,分2期發展,包括第3期及3A期,合共提供2,406伙,預計關鍵日期2018年9月30日,仍然等批預售樓花同意書。

當中,項目第3期涉及970伙,包括160伙1房、328伙2房、443伙3房及39伙4房,實用面積由370至1,149平方呎不等。

-- 馬頭角喜築加推22伙周六售 --
麗新旗下的馬頭角喜築,加推第3張價單,涉及22伙單位,均為1房戶,實用面積333至377平方呎,價單定價$641.5萬至$757.9萬,價單呎價$18,353至$20,168,單位將於周六(26日)發售。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。
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