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2016年10月22日 星期六

高成數按揭蔓延到二手樓

高成數按揭蔓延到二手樓

[28Hse 三地產焦點 第八十四期 2016年10月19日]近期整體樓市氣氛向好,在一手新盤推售的帶動之下,巿民置業意欲增加。事實上,大多市民未能入市的原因大多都是首期不足,有見及此,有財務公司夥拍地產代理行及按揭轉介公司,提供高成數按揭計劃。
兩種高成數按揭計劃,分別為「超輕鬆9成按揭保險計劃」,以及「超彈性高成數按揭優惠」。以上計劃的推出,可為置業者提供多一個選擇,從而協助客戶輕鬆置業,尤其是幫助欠缺首期的人士入市。
首先,先解釋什麼是「超輕鬆9成按揭保險計劃」,這是為樓價$800萬或以下之物業,提供高達9成按揭;而樓價高於$800萬至$1,200萬或以下之物業,按揭成數亦高達8成,計劃之最高貸款額高達$960萬,全期優惠按息低至P-2%(或個別更優惠息率),均適用於一、二手住宅物業。
而「超彈性高成數按揭優惠」則是結合高度彈性元素:低首期、樓價不限、物業種類不限,無論一、二手住宅及工商舖物業均適用。全期按息低至P-1%,住宅之按揭成數高達8成,而工商鋪物業,則需視乎寫字樓級別、工廈質素及商舖區域等而定,按揭成數高達6至8成,兩者均高於現時銀行所造的。
計劃的推出,吸引不少置業人士的興趣。現時政府規定不高於$600萬的物業,最高按揭成數劃一為6成,其實6成與9成按揭的首期相差多少?如果我們以根價$600萬的單位為例,首期是$240萬,而如果採用新計劃的9成按揭,首期是$60萬,兩者相差足足$180萬。
有人覺得此計劃是置業人士的恩物,是一大喜訊;有人則認為此舉只是勉強幫助資本根本不足的人上車,加速樓市爆破的危機;有人就覺得這計劃看似吸引,實質是「糖衣毒藥」,長遠來說對樓市並不健康;另有人說這高成數按揭計劃會推高樓價。
對筆者而言,高成數按揭計劃並不是壞事,因為這的確是置業人士的一個輕鬆低首期之選擇。隨著樓價上升,市民要付的首期多了,買樓的難度增加了,因此對高成數按揭的需求有所增加是無可厚非。雖這是助人輕鬆上車,但有些細節不得不注意的。
基於現時樓價處於較高的水平,樓市有下調的可能性,如果買家於高位入市,未來樓價只要下跌,有關樓盤變成負資產的機會很大,選用高成數按揭的買家要有定心理準備,屆時物業的市值有機會低於未償還按揭餘額,但只要業主依時供款,其實並沒有什麼影響。
另外,大家必須注意的由於買家毋須通過壓力測試,再加上財務公司提供的按揭息率比一般銀行高,一旦美國加息,供款負擔將會上升,為減少斷供的機會,故此市民在置業前必須審慎計算清楚自己的承受風險能力,以免過度借貸,最後市場重演破產的情況。
坦白說,買樓是一個重大的決定,稍有不慎,隨時會對個人及家庭命運帶來重大變數,故此即使計劃多吸引,業主都要沉着氣,小心評估負擔能力,以免因小失大。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報141.77(反映2016/10/03至2016/10/09 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周微升0.52%,但較上年同期下跌1.96%。
本周4個分區中,只有九龍區錄得跌幅,按周下跌1.40%,新報137.1,同時較上年同期下跌4.27%。而新界(西)區則是升幅最多,按周上升2.11%,最新錄得126.59,較上年同期下跌1.51%。港島及新界(東)區分別錄得153.63及149.97,按周分別上升1.44%及1.58%,較上年同期下跌1.08%及0.15%。

上周成交個案

-- 北角中心大廈中層戶 $808萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角中心大廈C座中層01室成交,單位實用面積803平方呎,3房間隔,向北望街景,獲外區換樓客以$808萬獲承接,實用面積平均呎價$10,062,屬市價水平。
-- 屯門寶怡花園2房 $398萬售出 --
祥益地產營業副董胡志偉表示,日前促成屯門寶怡花園3座高層F室成交,實用面積415平方呎,2房1廳,獲區內準新婚首置客以$398萬購入,實用面積平均呎價$9,590,是次成交金額及呎價均打破屋苑同類型單位紀錄。
-- 火炭晉名峰山景戶 $780萬連車位成交--
世紀21奇豐物業御龍山分行助理區域營業董事周淑萍表示,日前錄得火炭晉名峰E座低層C室成交,實用面積586平方呎,2房間隔,座向西北望山景,日前以$780萬連車位成交,實用面積平均呎價$13,311。
-- 屯門居屋悅湖山莊3房 $310.8萬易主--
祥益地產高級營業經理邱家邦表示,新近錄得屯門居屋悅湖山莊成交,單位為13座低層C室,實用面積592平方呎,3房2廳,附設企理裝修,成交價$310.8萬(居二市場價),實用面積平均呎價$5,250,屬市場價成交。

新盤動向

-- 長實元朗娉廷加推11幢洋房 --
長實地產元朗娉廷及紅磡維港‧星岸今舉行聯合記者會,公布最新銷售安排。當中,發展商宣布加推娉廷娉虹大屋42及 47號洋房價單,全數11幢洋房將於本周六(22日)發售,全數同時可享多項優惠。

另外,發展商宣布兩個項目將推出全新付款計劃及優惠,包括首度推出「Fast Pass 30」及「Super Star 36」付款計劃。當中「Fast Pass 30」為娉廷所用,後者則屬「維港‧星岸」。買家只需付合共20%首期,即可先入住,並享36個月成交期,180天後每月繳付成交金額0.25%,兩者皆可選擇性提早成交。

-- 屯門䨇寓公布首批單位價單 --
由香港興業國際發展的屯門䨇寓舉行記者會,公布價單第一號及項目最新部署,首張價單涉50伙,包括16個開放式、34個2房,實用面積由274至529平方呎不等,價單定價介乎$363萬至$781萬,呎價介乎$13,247至$14,763。另外,發展商亦提供最高8成半按揭優惠。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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