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2016年10月4日 星期二

香港人悲哀 新盤愈起愈細 蝸居成香港趨勢

新盤愈起愈細 蝸居成香港趨勢



[28Hse 三地產焦點 第八十一期 2016年9月28日] 香港上車需求大,即使新盤單位愈起愈細,呎價愈來愈貴,仍錄得超額認購,依然是市場的搶手貨。基於市民急切需要,導致蝸居成為香港樓市的趨勢,發展商相繼推出「劏房」出售。
新近,恒基旗下的北角尚譽提供128伙單位,全部不足300平方呎,最細面積低見163平方呎,創一手新例後香港島區最細面積新盤紀錄。首批價單中,入場價為$387萬,為166呎開放式單位,平均呎價高見$23,313。雖項目呎價較同區二手屋苑高,但仍吸引不少市民搶購,首25分鐘速沽24伙,幾近1分鐘沽1伙。
另外,一手新例後最細面積的新盤,「劏房之霸」何文田勝利道加多利軒,最少提供161平方呎。早前有記者參觀示範單位,參考2樓J室單位,實用面積190平方呎,開放式連88呎平台,有記者稱單位浴室非常細,用家坐於馬桶後,就關不了門。
對於上述的情況,無一不嘩然,更有人嘲笑「這是否最後的上車機會」。早前,有討論區就「兩個人最少住多少實用面積,才達最低尊嚴?」作出討論,各有各的意見,有網民表示2人最少居住210平方呎,包括100呎客飯廳、60呎睡房、24呎廚房及24呎廁所。
事實上,很多國家或地區均有設定「最低居住水準」,包括美國、韓國、日本及加拿大等,然而香港卻沒有為市民設最低居住面積。根據台灣內政部營建署「最低居住水準訂定與實施作業總結報告書」,各地制定「最低居住水準」時,會列明最低居住水準面積、基本條件及基本設備等。
根據美國2008年的標準,2人單位最少要有250平方呎,睡房需有124平方呎,而且每一間睡房應至少有一處對外連通的窗戶,以及住宅高度應在7呎6吋以上,以建立窳陋惡劣的住宅室內外環境條件標準,及確立住宅所有人、建構者與使用者之義務。
香港人不要羨慕及幻想,筆者深信香港不會設最低居住面積,因為香港土地不足,房屋供應亦見不足,要解決房屋問題已是非常難,要令市民住得舒適寬敞更難。既然政府現階段不會改變,「劏房」、「棺材房」愈來愈有市場,就讓我們在有限的空間中,選擇最實用的單位。
總的來說,揀樓時我們需考慮幾個原則,增加百餘呎單位的實用性。首先,準業主要選擇間隔四正的,最好是長方形開則,或者採開放式間隔,空間更為「見使」;應避免選擇「三尖八角」的,如鑽石形廳,局限間隔靈活性,難以擺放家具;另外,應留意牆身厚度,厚牆會令單位內籠空間更少;以及不選擇多露台、多工作平台的單位,因為兩者都是計算入實用面積內,扣除後室內空間更少。
由現時香港的畸形現象可見,市場對房屋的剛性需求與日俱增,市民不惜花費幾百萬購入一個高級「劏房」。對於以上情況,筆者覺得政府除加快提供房屋供應進度,另應該考慮會否參考其他國家設定「最低居住水準」,以保障市民的居住質素。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報138.7(反映2016/09/12至2016/09/18 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升1.56%,但較上年同期下跌5.43%。
本周4個分區均錄得升幅,當中港島區升幅最多,按周上升2.61%,新報149.26, 較上年同期下跌6.99%。而九龍區最新錄得136.9,按周上升2.19%,較上年同期下跌4.72%。新界(東)及新界(西)區分別錄得147.18及121.72,按周上升0.58%及0.28%,而較上年同期分別下跌4.11%及6.12%。

上周成交個案

-- 天水圍天富苑2房 $233萬易主 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍天富苑M座中層4室成交,實用面積506平方呎,2房2廳,日前獲一名外區白表客以$233萬(居二市場價)購入,實用面積平均呎價$4,605,屬市場價成交。
-- 北角富澤花園山景戶 $875萬易手 --
世紀21北山地產營業董事嚴智贇表示,新近錄得北角富澤花園富威閣中層D室成交,實用面積651平方呎,3房間隔,座向南面望山景,以$875萬成交,實用面積平均呎價$13,441,低市價一成。
-- 屯門怡樂花園高層戶 $368萬獲承接--
祥益地產營業副董事胡志偉表示,日前促成屯門怡樂花園3座高層G室成交,單位實用面積412平方呎,2房2廳,享開揚山景,最終累減$17萬,以$368萬獲買家承接,實用面積平均呎價$8,932,是次成交價更創屋苑同類型單位歷史新高紀錄。
-- 沙田第一城3房 成交價$582萬--
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示,日前錄得沙田第一城12座低層F室成交,實用面積484平方呎,3房間隔,座向東南,望內園池景,成交價$582萬,實用面積平均呎價$12,025,屬市價成交。

新盤動向

-- 南昌一號最快國慶期間上載樓書 --
恒基的西九龍南昌街項目正式名命為南昌一號,涉129伙,實用面積由327至783平方呎,提供2房至4房間隔,每戶均設露台及工作平台,預計關鍵日期為2019年2月28日。

恒基營業(一)部總經理林達民透露,項目最快國慶期間上載樓書及價單,定價將參考同系海柏匯。

-- 筲箕灣香島首批入場費$1,105萬起 --
南豐旗下的筲箕灣香島開價,首張價單涉148伙,包括1至3座3至30樓,實用面積由485至1,228平方呎,價單定價$1,105萬至$3,680萬,呎價$19,546至$30,976,即供最高可享20.8%折扣。另外,根據價單,4房一律免費送贈車位出售,而每個車位價值$380萬。
三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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