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2016年10月4日 星期二

「粒粒皆辛苦」 房屋供不應求 樓價難跌 

「粒粒皆辛苦」 房屋供不應求 樓價難跌



[28Hse 三地產焦點 第八十二期 2016年10月5日] 近日新界土地掀起爭議,尤其是橫洲公屋發展風波,項目原先預計興建1.7萬個單位,容納約5.2萬人,後來政府提出修訂方案,將公屋由棕地移至橫洲南邊的綠化地帶和斜坡,可建單位減至約4,000個,容納人口減至1.23萬。

關注橫洲公屋計劃官鄉勾結問題的朱凱廸,當選立法會議員後遭到恐嚇,計劃因而引起全城關注。但是,事件出現羅生門,行政長官梁振英與兩司長口徑不一,最後要召開記者會解釋事件。


梁振英表示,因複雜規劃問題,項目需分期而建,第1期建4,300個及第2、3期建12,700個,分別於2023年及2026年度落成。他並強調興建1.7萬個單位目標不變,先興建4,000個單位只是先易後難,絕不存在特區政府向地方勢力、黑勢力妥協。
其後,他指出樓價貴、租金高的情況困擾本港多年,是因為土地供應不足。他解釋樓價高並非因建築成本高,是因為地價貴,而地價高是因供應不足,這令港人尤其是青年人支付不起首期,「好多人營營役役、勞勞碌碌供一世樓,係唔正常」。
眾所周知,大多香港市民都關注房屋政策,尤其是關於公屋方面。姑勿論,事件的真相是「官商鄉黑」勾結,還是只是執行上遇到困難,都一定會備受關注,香港人一定會留意政府有沒有「走數」,不過筆者只是擔心日後若其他人士擔任行政長官,有關計劃的跟進會不了了之。
對於行政長官所言的不正常情況,筆者只可以笑說買不到樓、捱貴租已是常態,難以改變,再加上近日樓市再次升溫,多個二手樓盤錄得「癲價」成交,包括沙田第一城,26座中層D室,實用面積326平方呎,成交價$478萬,平均呎價$14,663,創屋苑兩房歷史新高。
如果真的要改變,政府必須對症下藥,首先,我們要歸納樓價難跌的原因,房屋供應不足必然是其一大原因,根據差餉物業估價署公布的資料,去年私人住宅空置率為3.7%,為1996年以來19年新低。市場求過於供,市民「見盤就搶」,有些樓盤更是高價被消化,因而樓價難以下調,甚至發生不跌反升的情況。
另一方面,資深投資者林一鳴表示:「沒有人失業、人工沒有跌,就不用急於低價拋售,所以今年樓價很快便回穩。」因此現階段,沒有經濟困難的業主不會急於出售單位,抑或是放盤只是為了「試水溫」,測試市埸反應及承接力,估計日後業主會因應盤源多少及樓市走勢來調整叫價。
另外,由於美國短期內加息機會不大,香港目前仍處於低息環境,有助帶動入市氣氛,交投因而活躍。其實即使美國宣布加息,香港亦未必會跟隨,若香港一直不加息,樓價不會下跌,反之會愈來愈貴,市民難以負擔。
上述三個原因中,筆者認為供應不足是最大的因素,故首當其衝的必然是大幅增加房屋供應,尤其是資助房屋,以免市民被迫投入私人房屋市場,從而減少市場需求。除此之外,橫洲公屋項目要如期進行,第2及3期不會「走數」,否則輪侯公屋時間難以縮短,有急切住屋需求的被迫捱貴租,更難儲錢入市。
CCL

中原城市領先指數(CCL)新報137.62(反映2016/09/19至2016/09/25 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周下跌0.78%,而較上年同期下跌5.75%。
四個分區均錄得跌幅,當中新界(東)區跌幅最多,按周下跌1.22%,新報145.39,較上年同期下跌3.93%。九龍區則錄得135.29,按周下跌1.18%,而較上年同期下跌6.23%。新界(西)區按周下跌0.71%,新報120.86,較上年同期下跌5.30%。港島區則錄得微跌,按周下跌0.03%,新報149.21,較上年同期下跌6.65%。
上周成交個案
-- 尖沙咀港景峰2房 $895萬易主 --
世紀21中華物業區域董事司徒永權表示,新近錄得尖沙咀港景峰1座低層F室成交,實用面積493平方呎,2房間隔,向西享海景,成交價$895萬,實用面積平均呎價$18,154。
-- 天水圍天愛苑高層戶 $360萬獲承接 --
祥益地產營業經理黃肇雯表示,新近錄得天水圍居屋天愛苑成交,單位為A座高層12室,實用面積538平方呎,2房2廳,附設企理裝修,減價$10萬至$360萬(自由市場價)獲承接,實用面積平均呎價$6,691,屬市場價成交。
-- 北角百福花園2房 成交價$600萬--
世紀21北山地產高級客戶經理李錦如表示,日前促成北角百福花園百佳閣中層F室成交,實用面積540平方呎,2房間隔,座向西面望樓景,獲外區換樓客以$600萬承接,實用面積平均呎價$11,111,屬市價水平。
-- 天水圍嘉湖山莊3房 $415萬易手--
祥益地產營業經理謝利官表示,日前錄得天水圍嘉湖山莊麗湖居2座中層C室成交,實用面積546平方呎,3房2廳,日前獲一名外區上車客以$415萬承接,實用面平均呎價$7,601,屬市場價成交。
新盤動向
-- 馬鞍山薈晴上載樓書 --
宏安地產旗下的馬鞍山薈晴,剛上載樓書,項目由2座組成,合共提供364伙,實用面積介乎219至428平方呎,間隔由開放式至2房,所有單位均採開放式廚房設計。

宏安地產行政總裁黃耀雄表示,項目最快於今星期六(8日)在尖沙咀文遜大廈開放3個示範單位,包括1個連裝修1房戶及2個開放式間隔的清水房,項目最快於月內開賣。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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