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2016年10月11日 星期二

土地問題 香港「二房東」合法嗎?




[28Hse 三地產焦點 第八十三期 2016年10月12日]除房屋不足外,香港大學宿位供應亦見緊張,有一班年輕人因而發現新商機,設立網上平台「漂樂居」,租入鄰近大學的住宅單位後,再以床位形式分租予大學生。但最近頻頻傳出欠租醜聞,令市場再度關注二房東是否合法的問題。
根據報道,「漂樂居」經地產代理Q房網租入30個租盤,再以二房東身分分租,惟近日有租客反映早前收到法庭發出的「收樓令」,指其4人合住單位因二房東沒有交租而須歸還業主,以及須盡快遷出單位。
當中,內地生林同學自去年8月起以月租$8,500租住將軍澳南豐廣場一單位,一併交付1年租金、2個月按金及3個月管理費共$12萬,租約原定下月底屆滿,但二房東沒向業主交租,要盡快遷出單位,最後決定先找酒店暫住。
做二房東理應是做無本生意,又怎麼會最後形成這個局面,也許是因為管理不善,也許只是一個誤會,無論答案是什麼都好,相信大家都只是關心這是否合法,以及擔心自己成為下一個受害者而已。
首先,筆者翻查資料,發現地產代理監管局曾公布一份關於住宅物業的租賃的通告,當中有提及分租的定義及地產代理處理有關物業的注意事宜。住宅物業的分租,指在有關物業的註冊擁有人(俗稱「大業主」)出租給其租戶(俗稱「二房東」)後,再由二房東分租全部或部分物業予第三者(俗稱「三房客」)。
而究竟單位可否分租?這是視乎大業主與二房東的租約而定,如果租約列明不可分租,二房東租給別人則是違法;如果租約沒有分租限制,或須先取得大業主同意才可作分租。另外,二房東與三房客之間的分租租約條款不得與大業主與二房東之間的租約條款有所衝突,分租租期也不可超過原有租期。
如果大業主與二房東的租約列明不可將房子轉租,而二房東鋌而走險,隱瞞租約條款詐欺新房客並簽訂單獨合約,有關租約亦是無效的,即是說大業主可以驅趕三房客,既損失金錢,又要浪費時間再覓其他單位。為了減少事情發生的可能性,租客必須要小心審視。
為避免發生以上情況,準租客在簽訂租約前,可進行土地註冊處查冊,取得單位業主的姓名,以明確知道出租者是不是業主本人,或可要求對方提供近幾個月的差餉單及水電煤費單等,以進一步核實對方身份。另一方面,如果你已明確知道對方是二房東身份,可要求查看他和大業主所簽訂的租約,或嘗試聯絡大業主,以確保這是合法的。
事實上,筆者認為作為業主的,通常都不喜歡租客將他的單位分租,因為三房客不是自找的,不能保證其質素,以及愈多人使用同一個單位,變殘的時間會加快,相信市場上的分租盤源不多。當然百貨應百客,也有需要分租盤的準租客,他們必須格外小心,以免墜入騙徒圈套,及降低租屋糾紛的發生。

CCL

中原城市領先指數(CCL)新報141.04(反映2016/09/26至2016/10/02 (預計簽署正式買賣合約時段) 的二手私人住宅樓價。一般在簽署臨時買賣合約後14日內簽署正式買賣合約。)按周上升2.49%,而較上年同期下跌3.69%。
本周4個分區均錄得升幅,當中升幅最多的是九龍區,新報139.04,按周上升2.78%,但較上年同期下跌3.12%。而新界(東)區及新界(西)區分別錄得147.63及123.96,分別按周上升1.55%及2.57%,較上年同期下跌2.47%及5.49%。港島區則錄得151.44,按周上升1.49%,而較上年同期下跌5.21%。

上周成交個案

-- 北角嘉威大廈中層戶 $408萬獲承接 --
世紀21北山地產高級客戶經理梁淑儀表示,新近錄得北角嘉威大廈B座中層04室成交,實用面積245平方呎,1房間隔,座向北面望海景,獲上車客以$408萬連租約承接,實用面積平均呎價$16,653,屬市價水平。

-- 屯門恒福花園高層戶 $375萬易手 --
祥益地產高級營業經理林偉光表示,新近促成屯門恒福花園成交,單位為5座高層H室,實用面積437平方呎,日前獲外區上車客以$375萬購入,實用面積平均呎價$8,581,屬市場價成交。

-- 沙田濱景花園3房 $595萬易主--
世紀21奇豐物業大涌橋分行經理譚培坤表示,日前促成沙田濱景花園5座低層F室成交,實用面積554平方呎,3房連套房間隔,座向東北,外望學校景,成交價$595萬,實用面積平均呎價$10,740。

-- 屯門居屋新圍苑2房 $302萬易主--
祥益地產分行主管陳秀春表示,日前錄得屯門居屋新圍苑B座高層3室成交,實用面積401平方呎,2房1廳,獲區內首置客以$302萬(自由市場價)承接,實用面積平均呎價$7,531,屬市場價成交。

新盤動向

-- 馬屯門NAPA首批涉推92伙 --
由會德豐地產發展的NAPA舉行記者會,宣佈項目的最新部署。會德豐地產常務董事黃光耀表示,將會在短期內開放4個示範單位,包括2個清水及2個有裝修,間隔涵蓋2房及3房戶。

他表示,項目最快於今星期展開首輪銷售安排,最快於下周可以開賣,涉及至少92伙,而洋房將以招標形式出售。

-- 長沙灣南昌一號首批涉50伙 --
恒地旗下的長沙灣南昌一號首批涉及50伙,當中28伙將於18日(星期二)開售。根據資料,首批50伙包括2房及4房單位,實用面積由364至595平方呎不等,定價介乎$568.8萬至$968萬,呎價由$15,007至$18,725,而選擇即供付款方法折扣最高。

三地產焦點簡介:逢星期三刊登,為 28Hse 的會員帶來一系列地產資訊,包括講述地產近日最熱門話題、樓市成交及新盤動向等。熱門話題主要是以年輕、草根市民的角度出發,分析香港置業的困難、樓市高低對他們的影響,以冀道出大部分香港市民的心聲。

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